DoubleLine berkata ia adalah ‘masa yang sesuai’ untuk ETF hartanah baharu

NEW YORK: DoubleLine Capital LP melihat peluang dalam pasaran hartanah komersial walaupun kebimbangan meningkat terhadap industri.

Tinjauan yang semakin gelap untuk hartanah pejabat, tempoh matang hutang yang semakin hampir, dan pergolakan bank serantau telah mendorong penetapan harga semula yang dramatik dalam sekuriti bersandarkan gadai janji komersial.

Apabila kebimbangan terus merebak, itu mewujudkan titik masuk yang menarik untuk kredit berkualiti tinggi, menurut Morris Chen, yang menguruskan dana dagangan bursa Hartanah Komersial DoubleLine (DCMB), yang dilancarkan minggu lepas.

“Ia adalah masa yang tepat, kerana dengan semua sentimen negatif ini, anda melihat banyak peluang unik,” kata pengurus portfolio DoubleLine Chen dalam satu temu bual.

“Sekali-kali kita tidak mengendahkannya, tetapi terdapat banyak perincian tentang perkara yang berlaku dengan sifat-sifat tertentu. Sebagai pengurus aktif, kami boleh memilih dan memilih ke mana kami mahu pergi, melakukan perkara yang kami suka dan tidak suka.”

DCMB, yang mengenakan 39 mata asas, melabur dalam hutang jangka pendek yang mempunyai kedudukan tinggi dalam struktur modal, kata Chen. Walaupun pejabat berisiko, hartanah perindustrian dan pelbagai keluarga telah bertahan dengan baik, katanya, selain hartanah runcit seperti pusat membeli-belah.

Kebanyakan kebimbangan semasa dalam landskap hartanah komersial tertumpu pada hutang bernilai hampir AS$1.5 trilion (RM6.6 trilion) yang akan datang untuk pembayaran balik sebelum penghujung 2025.

Morgan Stanley menganggarkan bahawa penilaian hartanah pejabat dan runcit boleh turun sebanyak 40%, yang berpotensi mencetuskan keingkaran.

Walaupun kadar faedah yang meningkat di tangan Rizab Persekutuan AS yang agresif dan kebimbangan lalai telah menyekat urus niaga sekuriti bersandarkan gadai janji komersial (CMBS), masalah pembiayaan semula itu terutamanya terhad kepada hutang yang diterbitkan baru-baru ini, kata Chen.

“Saya paling bimbang tentang pinjaman yang dibuat pada 2021. Itu besar kerana peminjam tersebut meminjam pada kadar yang sangat rendah,” katanya. “Jika anda meminjam pada 2013 atau 2014 atau beberapa vintaj atau tahun yang telah mempunyai beberapa perasa dan pertumbuhan prestasi asas selama ini, tekanan akan berkurangan.”

DoubleLine tidak bersendirian mencari tempat terang di antara runtuhan. Pelabur seperti GMO dan cabang pengurusan aset institusi Sun Life mengatakan bahawa turun naik dalam pasaran CMBS adalah keterlaluan dan terdapat tawaran yang boleh didapati di antara hutang yang lebih berkualiti.

Memburukkan lagi kebimbangan ialah keadaan bank kecil dan serantau, yang telah dilanda aliran keluar deposit berikutan kejatuhan mendadak Silicon Valley Bank bulan lepas.

Memandangkan bank serantau merupakan sumber pembiayaan terbesar bagi pemilik harta komersil, masih belum dapat dilihat sama ada tekanan akan menghalang keupayaan mereka untuk memberi pinjaman.

Tetapi sekiranya pemberi pinjaman kecil dan serantau berundur, kemungkinan pemain seperti dana kredit swasta akan masuk untuk mengisi kekosongan itu, menurut Chen.

Selain itu, tidak mungkin bank yang lebih kecil akan menghentikan pinjaman mereka sepenuhnya, katanya.

“Persekitaran kredit swasta akan matang,” kata Chen. “Inilah masanya untuk kredit swasta masuk dan bersinar.”

Selain DCMB, dana dagangan bursa DoubleLine Mortgage (DMBS) yang melabur dalam sekuriti bersandarkan gadai janji kediaman gred pelaburan, turut dilancarkan minggu lepas. — Bloomberg