Tinjauan bercampur untuk amanah pelaburan hartanah

DENGAN lebih banyak kestabilan ekonomi dan keyakinan kembali ke pasaran, amanah pelaburan hartanah (REITs) kelihatan bersedia untuk mendapatkan semula momentum mereka di kalangan pelabur.

Walau bagaimanapun, dengan cabaran berlarutan yang eksklusif untuk subsektor terpilih, prospek mungkin tidak sama untuk semua REIT pada tahun 2023.

“Walaupun asas yang lebih baik, pasca-Covid, ia tidak akan menjadi pandangan yang cerah untuk semua pemain REIT,” kata seorang penganalisis.

“Bagi pelabur yang ingin melabur dalam REIT, sebaiknya memahami model perniagaan syarikat dan sektor yang mereka pakar. Lihat sejarah dividen mereka dan analisa aliran pendapatan dan aliran tunai mereka,” katanya kepada StarBizWeek.

REIT ialah entiti pembayar dividen yang memiliki atau melabur dalam hartanah. Mereka menikmati status bebas cukai dengan syarat sekurang-kurangnya 90% daripada jumlah pendapatan mereka diagihkan kepada pelabur atau pemegang unit setiap tahun.

Kenanga Research dalam laporan baru-baru ini mengatakan ia lebih suka REIT yang memperoleh aliran pendapatan sewa yang berdaya tahan, terutamanya daripada aset hartanah perindustrian dan runcit di lokasi utama.

“REIT tertumpu industri seperti Axis-REIT dan yang tertumpu runcit seperti KLCC-REIT dan Pavilion-REIT, telah menunjukkan prestasi pendapatan suku tahunan berturut-turut yang stabil sejak suku keempat 2021, berikutan peralihan pasca Covid-19 ke Fasa 4 pelan pemulihan negara pada Oktober 2021.

“Secara berasingan, Laporan Industri Runcit Malaysia terkini mengunjurkan kadar pertumbuhan purata sebanyak 13.9% dalam jualan runcit bagi suku keempat 2022, selepas menyaksikan lonjakan kukuh sebanyak 96% tahun ke tahun pada suku ketiga 2022.”

Penyelidikan Hong Leong Investment Bank (HLIB) dalam laporan baru-baru ini menyatakan bahawa hartanah perindustrian telah membuktikan daya tahannya sepanjang wabak itu.

Ia berkata ini disebabkan oleh pertumbuhan besar aktiviti e-Dagang yang kemudiannya meningkatkan permintaan bagi hartanah industri berkaitan logistik.

“Walaupun masalah yang timbul daripada wabak itu semakin reda dengan aktiviti e-Dagang menyederhana, mengambil petunjuk daripada prestasi kukuh Axis-REIT, kami menjangkakan prospek hartanah perindustrian kekal agak stabil.

Ini berikutan jangkaan pengembalian sewa yang positif pada tahun 2023, aktiviti transaksi yang berterusan dalam ruang perindustrian dan penyambungan semula aktiviti pelaburan yang sebelum ini telah ditangguhkan akibat wabak itu.”

Pada suku keempat berakhir 31 Dis, keuntungan bersih Axis-REIT susut 40.3% kepada RM59.7 juta, atau 3.64 sen pendapatan sesaham berbanding RM99.9 juta, atau 6.86 sen setahun sebelumnya.

Bagaimanapun, hasil bagi suku tersebut meningkat 12.3% kepada RM70.7 juta daripada RM62.9 juta tahun lepas.

Dalam satu kenyataan bulan lepas mengenai prestasi pendapatannya, ketua pegawai eksekutif dan pengarah eksekutif Pengurus Axis-REIT, Leong Kit May menyatakan bahawa walaupun kemunduran berkaitan pandemik mungkin berkurangan, namun beliau menekankan bahawa komuniti perniagaan akan terus berdepan dengan satu cabaran. selepas yang lain, dari masa ke masa.

“Namun, memandangkan prestasi portfolio sedia ada Axis-REIT yang memuaskan pada 2022, bersandarkan kepada strategi pertumbuhan yang telah dicuba dan diuji untuk secara aktif mengejar pelaburan berkualiti, kami akan berusaha untuk mengekalkan prestasi yang membanggakan ini untuk 2023,” katanya.

RHB Research dalam laporan mengatakan Axis-REIT melaporkan pendapatan yang selaras dengan jangkaan.

Ia berkata ini disokong oleh sumbangan daripada aset yang baru diperoleh, pengembalian sewa positif (sebanyak 3.3%) dan penyewaan baharu.

“Dengan sasaran pengambilalihan sebanyak RM120 juta dan sumbangan yang akan berlaku daripada hartanah yang baru dibangunkan, kami kekal positif terhadap prospek syarikat sebagai pemain utama dalam segmen perindustrian yang semakin berkembang.”

REIT Runcit

Memetik tuan tanah pusat beli-belah utama di bawah liputannya, HLIB Research berkata jualan kaki dan penyewa kekal kukuh pada separuh kedua 2022, walaupun terdapat kebimbangan sebelum ini mengenai kenaikan kadar faedah dan tekanan inflasi yang menyekat kuasa beli pengguna.

“Terutama, Pavilion-REIT dan IGB-REIT mengatasi ramalan pendapatan kami dengan pendapatan sewa yang lebih tinggi daripada jangkaan. Di samping Sunway-REIT, prestasi mereka telah bangkit semula ke tahap pra-pandemik, jika tidak diatasi.

“Kami percaya momentum positif itu perlu mengekalkan pergerakan ke 2023, dibantu oleh musim perayaan yang akan datang pada separuh pertama 2023, iaitu Tahun Baru Cina dan Hari Raya.”

Bagi suku keempat berakhir 31 Dis 2022, keuntungan bersih IGB-REIT meningkat kepada RM143.93 juta daripada RM73.59 juta pada tempoh yang sama sebelumnya, manakala hasil pada suku keempat meningkat kepada RM148.72 juta daripada RM119.37 juta setahun sebelumnya.

Pendapatan asas sesaham berada pada 4.02 sen, berbanding 2.06 sen setahun sebelumnya.

Dalam satu kenyataan bulan lepas, IGB-REIT berkata jumlah hasil dan pendapatan bersih hartanah yang lebih tinggi disebabkan terutamanya oleh sokongan sewa yang lebih rendah yang diberikan kepada penyewa pada suku semasa, berikutan pembukaan semula ekonomi dan peningkatan jualan runcit penyewa.

“Pengurus tetap berhati-hati dengan cabaran untuk pertumbuhan jualan runcit pada 2023, yang akan menjejaskan prestasi penyewa di pusat beli-belah dan juga prestasi kewangan IGB-REIT.

“Namun begitu, IGB-REIT kekal komited untuk membawa nilai jangka panjang kepada pemegang kepentingannya,” katanya.

Aset IGB-REIT ialah The Gardens Mall dan Midvalley Megamall di Kuala Lumpur.

MIDF Research dalam laporan baru-baru ini berkata ia terus melihat prospek pendapatan yang positif untuk IGB-REIT berikutan jumlah pengunjung yang tinggi dan kadar penghunian yang tinggi di MidValley Megamall dan The Gardens Mall.

“Ini akan menyokong prospek pengembalian sewa yang positif. Selain itu, sewa pusing ganti yang lebih tinggi juga akan menyokong pertumbuhan pendapatan,” katanya.

REIT Pejabat

Selepas pandemik, HLIB Research berkata pejabat masih dibelenggu masalah lebihan bekalan, dengan kadar kekosongan keseluruhan masih tinggi pada 30% pada suku ketiga 2022.

“Walaupun ekonomi dibuka semula sepenuhnya dengan pergerakan ke pejabat kembali ke tahap pra-pandemi, pemulihan beransur-ansur dalam permintaan sedang bergelut untuk mendapatkan bekalan pejabat baharu berikutan penyiapan beberapa bangunan baharu di Lembah Klang.

“Dengan kelebihan yang berterusan, pemilik pejabat menghadapi tugas yang sukar untuk mengisi ruang mereka dengan kadar yang menggalakkan.”

Tidak seperti bangunan baharu yang mampu menyediakan keperluan pejabat terkini seperti internet berkelajuan tinggi dan ciri kemampanan, HLIB Research berkata tuan tanah bangunan lama dan tua menghadapi cabaran dalam mengekalkan penyewa mereka tanpa mengurangkan permintaan sewa.

“Daripada semakan asas kami dengan pengurusan REIT pejabat, pengembalian sewa pada 2023 untuk hartanah pejabat mereka kebanyakannya rata, dengan potensi tinggi untuk memasuki wilayah negatif.

“Oleh itu, kami percaya kenaikan sewa untuk REIT berasaskan pejabat akan kekal suram menjelang 2023.”

Melainkan tanda titik infleksi muncul (seperti kelembapan ketara dalam bekalan pejabat baharu), HLIB Research mengatakan terdapat peningkatan sewa yang terhad untuk REIT pejabat.”

Pemain berasaskan pejabat Tower-REIT, yang melaporkan keuntungan bersih yang lebih rendah sebanyak RM108,000 (daripada RM1.53 juta setahun sebelumnya) atas hasil sebanyak RM8.24 juta (daripada RM8.15 juta sebelumnya) untuk suku kedua berakhir 31 Dis 2022, berkata pasaran sewa pejabat kekal mencabar.

Dalam nota prestasi suku kedua, syarikat itu berkata prospek pasaran yang mencabar adalah disebabkan oleh lebihan bekalan ruang pejabat, terutamanya di Lembah Klang apabila lebih banyak organisasi (terutamanya syarikat multinasional) terus menilai semula strategi dan keperluan tempat kerja mereka. .

“Keadaan ini diburukkan lagi dengan inflasi kos input, kenaikan kadar faedah dan lonjakan kos buruh. Walaupun terdapat penambahbaikan dalam aktiviti penyewaan, penyewa tetap berhati-hati untuk membuat komitmen.

“Walau bagaimanapun, pengurus akan terus mengambil langkah proaktif untuk menambah baik tawarannya kepada pasaran sasaran, meningkatkan tahap perkhidmatannya, mengguna pakai strategi dan langkah operasi untuk mengurus kos dan meningkatkan prestasi keseluruhan amanah secara progresif.”

Hospitaliti REITs

Walaupun menikmati pemulihan yang stabil selepas pandemik, HLIB Research menegaskan bahawa sektor perhotelan masih mempunyai isu yang tidak dapat diselesaikan.

“Sambil menikmati peningkatan yang stabil dalam permintaan untuk bilik hotel berikutan penarikan balik sekatan perjalanan di kebanyakan bahagian dunia, kekurangan tenaga kerja kekal sebagai cabaran penting bagi sektor hospitaliti untuk beroperasi pada kapasiti optimum.

“Ditambah dengan penutupan sempadan yang berpanjangan di beberapa negara, terutamanya China, kadar penghunian keseluruhan hotel di Greater Kuala Lumpur menyaksikan pemulihan yang perlahan dan kekal jauh di bawah paras pra-pandemik.”

Walau bagaimanapun, secara positif, HLIB Research berkata purata kadar harian untuk hotel telah pulih dengan baik, menghampiri paras 2019.

“Melihat ke hadapan, kami percaya sektor perhotelan harus meneruskan pemulihan secara beransur-ansur, disokong oleh penyambungan semula perjalanan antarabangsa di seluruh dunia.

“Pemangkin utama kepada pemulihan dalam sektor perhotelan ialah pembukaan semula sempadan China yang akan berlaku pada 8 Jan 2023, kerana perjalanan keluar dijangka disambung semula untuk rakyatnya dengan teratur.

HLIB Research menyatakan bahawa pelancong China menyumbang 17.8% daripada jumlah penerimaan pelancongan Malaysia sebanyak RM86.1bil pada 2019.