Adakah hartanah masih merupakan aset pelaburan yang berdaya maju?

UNTUK tempoh yang paling lama hartanah adalah kelas aset pelaburan pilihan bagi ramai orang. Terdapat kenangan indah apabila membuat pelaburan yang betul dan lebih-lebih lagi bagi pemilik hartanah yang telah menikmati peningkatan modal atau hasil sewa yang ketara dengan melabur dalam hartanah.

Kami juga sering mendengar cerita tentang bagaimana keluarga pekerja biasa dan kelas pertengahan berjaya memberikan pendidikan kepada anak-anak mereka melalui pembiayaan semula atau penjualan aset hartanah mereka sendiri.

Malah dalam skim yang lebih besar, hartanah merupakan 7% daripada jumlah RM1 trilion aset di bawah pengurusan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja kami.

Bagaimanakah kelas aset popular ini tidak disenangi oleh begitu ramai pelabur hari ini?

Setiap kali saya bercakap dengan pelanggan mengenai pelaburan dan peruntukan mereka, saya akan mendengar semua jenis skim pelaburan yang tidak konvensional (tidak kira sama ada sah atau tidak) tetapi apabila menyebut tentang hartanah, mereka akan memberitahu saya bahawa hari keemasan sudah lama berlalu.

Agak melemahkan semangat mendengar komen sedemikian, terutamanya apabila saya telah terlibat dalam sektor ini untuk sebahagian besar kerjaya profesional saya sambil menyaksikan zaman kegemilangannya.

Kitaran ekonomi datang

Kajian ekonomi dan aplikasinya mungkin subjektif pada masa-masa tertentu tetapi terdapat satu teori tunggal yang berlaku sepanjang masa – iaitu kitaran ekonomi.

Setiap kelas aset melalui kitaran, termasuk hartanah. Dari boom ke bust dan boom lagi, pelbagai faktor memainkan peranan sepanjang kitaran.

Jika kita melihat jauh ke dalam kitaran hartanah, kita akan mudah menyedari trend atau corak melalui setiap kitaran.

Beberapa dekad sebelum ini, hartanah adalah terhad dan membeli hartanah adalah urusan yang sangat mahal kerana kadar faedah yang tinggi ke atas pinjaman.

Pada tahun 1990-an, kadar faedah pinjaman setahun hampir dua digit.

Di samping itu, tiada tawaran pinjaman penuh fleksibel atau pengurangan baki auto tidak seperti hari ini.

Ditambah dengan margin pembiayaan yang sangat rendah, gadai janji mahal menjadi penghalang utama kepada pemilikan rumah. Kemudian terdapat isu undang-undang mengenai pembangunan hartanah yang tidak menyeluruh seperti hari ini justeru daripada projek bermula hingga siap, ia sebahagian besarnya merupakan garis masa yang tidak dapat diramalkan.

Hari ini, undang-undang adalah meluas baik dari segi proses pembangunan mahupun untuk perlindungan pemilik harta.

Hasilnya, kami telah melihat banyak syarikat yang mempunyai kepakaran atau perniagaan teras yang tidak berkaitan dalam usaha hartanah menceburi pembangunan.

Pada pengiraan terakhir, terdapat hampir 200 syarikat tersenarai di Bursa Malaysia yang mempunyai perniagaan berkaitan pembangunan hartanah atau pembinaan.

Ditambah dengan Akta Hakmilik Strata, bank tanah boleh dibuka kunci secara menegak dan bukannya secara mendatar tidak seperti sebelumnya. Ini menyumbang kepada lebihan bekalan.

Dari segi permintaan, sementara Malaysia kekal sebagai negara dengan populasi pekerja muda yang semakin meningkat, cabaran utama ke arah pemilikan rumah ialah kekurangan pertumbuhan gaji dan bukannya kekurangan produk mampu milik.

Dalam segmen kediaman, data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara menunjukkan bahawa unit tidak terjual sebahagian besarnya jatuh pada tahun lalu daripada 36,863 unit bernilai RM22.79 bilion pada akhir 2021 berbanding 27,746 unit bernilai RM18.41 bilion pada Disember 2022.

Terdapat juga sejumlah besar unit kediaman tidak terjual di negara ini dengan unit berjumlah 14,000 unit bernilai RM4.63bil (iaitu 53% daripada jumlah inventori tidak terjual) dalam julat harga mampu milik kurang daripada RM500,000.

Ini bermakna pertumbuhan gaji yang tidak stabil dalam menghadapi inflasi global menyaksikan kuasa beli rakyat semakin lemah.

Apabila pendapatan boleh guna jatuh, paras hutang meningkat, secara semula jadi pembelian tiket besar dengan komitmen bulanan jangka panjang akan jatuh pada pembakar belakang.

Langkah-langkah dan dasar akomodatif

Kitaran hartanah sangat terdedah kepada perubahan dalam dasar ekonomi dan peraturan kerajaan termasuk rejim cukai.

Apabila terdapat dasar akomodatif seperti persekitaran kadar faedah yang rendah atau dalam kes Malaysia apabila Skim Menanggung Faedah Pemaju (DIBS) dibenarkan, ia mendorong permintaan yang besar untuk hartanah kerana memegang tunai mempunyai nilai yang kecil.

Dana sama ada akan berpindah ke pasaran ekuiti atau pasaran hartanah dan instrumen lain untuk menjana hasil.

Apabila dasar mula diperketatkan dengan kadar faedah yang lebih tinggi menjadikan kos pinjaman lebih tinggi, atau penyingkiran DIBS dan juga mengenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah yang lebih tinggi antara lain, terdapat penerbangan modal daripada sektor hartanah.

Kami kini mula melihat beberapa sinar lampu di penghujung terowong berikutan lapan tahun lebihan bekalan pasaran sejak kemuncaknya pada 2014.

Banjir projek yang baru siap dan inventori yang tidak terjual dalam kunci kira-kira pemaju yang secara semula jadi menjadi masalah bagi industri menyaksikan beberapa peningkatan berikutan pembetulan auto dalam kitaran ekonomi akibat kehilangan dua tahun akibat wabak itu.

Di samping itu, kos bahan mentah yang lebih tinggi, tekanan inflasi dan nilai mata wang kita yang semakin berkurangan telah membantu pasaran menyesuaikan diri dengan harga hartanah kerana apa yang dahulunya dianggap mahal menjadi lebih kukuh. Ini akan membantu dengan peremajaan pasaran hartanah dengan pengecualian untuk segmen pejabat komersial.

Lindung nilai terhadap inflasi

Apabila kita bercakap tentang pelaburan, kita perlu mempertimbangkan keupayaan aset asas untuk melindung nilai terhadap inflasi selain daripada pulangan mutlaknya.

Akhirnya, selagi aset asas dalam tempoh masa boleh mengatasi inflasi dan mengekalkan nilai wang anda, itu akan menjadikannya aset pelaburan yang berdaya maju.

Selain itu, adalah penting untuk membuat perbandingan merentas kelas aset untuk menentukan perkara yang paling sesuai dengan keperluan peribadi anda.

Setiap orang mempunyai toleransi risiko dan ufuk pelaburan mereka sendiri. Tertakluk kepada keutamaan individu anda, seseorang harus memilih kelas aset yang paling selesa. Sesetengah mungkin mendapati produk insurans pragmatik, sesetengah mungkin lebih suka melabur dalam komoditi selamat seperti emas atau perak, yang lain mungkin lebih suka ekuiti atau bon.

Dalam kes hartanah, ia mempunyai merit tersendiri kerana ia nyata dan dengan tajuk harta di bawah nama anda, ia secara fizikal adalah milik anda. Ini menjadikannya kelas aset yang sangat boleh diterima oleh kebanyakan orang termasuk sesetengah orang yang tidak cerdik dari segi kewangan atau tidak menyukai produk pasaran modal yang kompleks.

Bila-bila masa adalah masa yang sesuai untuk kegunaan sendiri

Tak dinafikan bila nak melabur, semua orang nak buat duit. Jika tidak, ia melanggar objektif pelaburan.

Jika pelaburan tidak mendapat pulangan, mungkin juga meninggalkan wang dalam simpanan tetap.

Walau bagaimanapun, hartanah ialah kelas aset satu-satunya yang mempunyai manfaat ketara dan membolehkan kenikmatan aset dengan manfaat nilai pelaburan.

Tidak seperti emas atau perak, keseronokan terhad untuk melihatnya berkilauan dalam simpanan selamat anda atau secara alternatif, mencairkannya untuk mereka bentuk perhiasan tersuai.

Bagi hartanah, khususnya kediaman, seseorang boleh berpindah dan menetap di dalamnya manakala untuk hartanah komersial atau perindustrian, seseorang boleh menggunakannya untuk tujuan perniagaan.

Ini menjadikan tesis pelaburan dalam hartanah berbeza daripada kelas aset lain seperti ekuiti atau pendapatan tetap.

Faedah penggunaan ketara dan keseronokan menjadikan masa pelaburan kurang penting jika seseorang mempunyai penggunaan sebenar untuknya.

Memetik Li Ka-Shing, jika anda ingin membeli hartanah untuk penginapan anda sendiri dan bukan untuk tujuan spekulasi, bila-bila masa adalah masa yang sesuai.

Ng Zhu Hann ialah Ketua Pegawai Eksekutif Tradeview Capital. Beliau juga seorang peguam dan pengarang Once Upon A Time In Bursa. Pandangan yang diutarakan di sini adalah pandangan penulis sendiri.